Doppelhaus oder EFH mit Einliegerwohnung?

Home » Allgemein » Doppelhaus oder EFH mit Einliegerwohnung?

Wenn zehn oder wo möglich noch mehr Parteien unter einem Dach leben, fühlt sich kaum noch einer für das Haus verantwortlich.
Im neuen Zweifamilienhaus oder einem Einfamilienhaus mit einer Einliegerwohnung kennt man sich dagegen sehr gut. Oft wird für zwei Generationen geplant und gebaut und die Eltern ziehen mit ein. Und wenn die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in der Planungsabteilung gut planen und viel Erfahrungen mitbringen, dann gehört störender Lärm endlich der Vergangenheit an. Wichtig dabei: Wasserleitungen und Wohnungs- und Haustrennwände ausreichend dämmen.

Grundriss EG DUO Familienhaus 116 aus unserem aktuellen Hauskatalog

Wenn z.B. die Kinder aus dem Haus sind oder wenn Räume im Keller und unterm Dach nicht mehr benötigt werden, dann kann man daraus eine zweite Wohnung machen. Auch der richtige Bodenbelag im Dachgeschoss ist ein wirksamerer Schutz gegen Trittschall. Aber auch eine zusätzliche Trittschalldämmung ist ja möglich.

Einliegerwohnung oder Teilungserklärung?

Für die Planung bzw. Finanzierung gibt es zwei wichtige Unterscheidungskriterien:
1. Handelt es sich um ein Zweifamilienhaus oder um ein Wohnhaus mit Einliegerwohnung?
2. Wird der Neubau von Anfang an oder erst zu einem späteren Zeitpunkt für zwei Wohneinheiten geplant und genutzt?

Eine Einliegerwohnung ist eine zweite Wohneinheit in einem Einfamilienhaus. Für die Einliegerwohnung rechnet das Finanzamt deren Nutzflächenanteil aus der Fläche des Hauses heraus. Entsprechend diesem Anteil können die Bau- und Unterhaltungskosten bei der Steuer geltend gemacht werden!

Dagegen ist fürs Zweifamilienhaus eine notarielle Teilungserklärung nötig. Hier wird festgelegt, dass beide Wohnungen völlig selbstständig sind, was zur selbst ­genutzten und was zur vermieteten Wohnung gehört. Dieser Weg lohnt sich jedoch nur, wenn auch die Finanzierung absolut getrennt läuft. Notwendig sind zwei getrennte Darlehensverträge.

Beim selbst genutzten Wohneigentum gibt es keine Absetzungsmöglichkeit für die Schuldzinsen mehr. Hier sollte man daher möglichst viel Eigenkapital einsetzen. Dagegen senkt man die Steuern, wenn der vermietete Hausteil über Fremdkapital finanziert wird. Das funktioniert jedoch nur beim Zweifamilienhaus. Wer hier nicht getrennt finanziert, der zahlt Steuern wie bei der Einliegerwohnung: Fremd- und Eigenmittel werden auf beide Wohnungen entsprechend dem Flächenanteil verrechnet.

Abschreibungsmöglichkeiten für vermietete Wohnungen sind in den ersten Jahren nach dem Erwerb am höchsten und gehen dann stufenweise zurück. Wenn im eigenen Haus also erst einige Jahre nach Bau oder Kauf Mietwohnraum geschaffen wird, sind die ersten „fetten” Abschreibungsjahre vorbei. In die Abschreibung fließt übrigens nur der Preis für das Gebäude ein, denn ein Grundstück kann nicht abgenutzt und muss nicht repariert werden. Apropos Repara­turen: Solche Kosten können bei der Mietwohnung wie auch Fremdkapital-­Zinsen gegen die Mieteinnahmen aufgerechnet werden.

Vermietung an Familienangehörige

Seit dem 1.1.2012 muss die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete betragen, ansonsten sind die Mieteinnahmen in einen entgelt­lichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Nur bei einer Miete von mindestens 66 % dürfen die vollen Werbungskosten geltend gemacht werden. Wird dieser Wert unterschritten, dann können die Werbungskosten nur teilweise gegengerechnet werden.

Hier geht es zur Online Pressemitteilung

Posted on